Semuanya Tentang Hakmilik Induk, Strata Dan Individu Di Malaysia

Syd

Semuanya Tentang Hakmilik Induk, Strata Dan Individu Di Malaysia Anda Patut Tahu!08 April 2021 • 7 mins read

Anda boleh bayangkan Hakmilik Induk seperti sebiji kek. Hakmilik Individu pula adalah seperti sebiji kek yang telah dipotong sehingga menjadi kepingan yang sama saiznya. Dan jika kek itu dipotong sehingga menjadi seratus biji yang kecil, ia seperti Hakmilik Strata. Senang je!

Akhirnya, anda berpeluang untuk membeli rumah atau hartanah idaman anda! Dah jumpa pun yang berkenan di hati, dan anda ingin memulakan proses pembelian.

Tetapi anda mungkin berasa risau dengan komen-komen negatif pembeli lain yang berkaitan dengan proses pemindahan hakmilik hartanah.

Apa pun, anda boleh menarik nafas lega dan bertenang, kerana kami akan menerangkannya secara mudah di sini. Jomlah baca dengan lebih lanjut lagi!

Apa Itu Geran Rumah?

Senang kata, istilah ‘geran rumah’ merujuk kepada dokumen yang memaparkan ciri-ciri hakmilik tanah anda. Dalam bahasa Inggeris, perkataan geran disebut sebagai “title”.

Geran rumah ini sangatlah penting dan perlu dijaga rapi sepanjang hayat! Ia merangkumi pelbagai proses yang berkenaan dengan pembelian, pemilikan, dan penjualan rumah.

Geran rumah datang dalam format-format berbeza yang bergantung kepada jenis bangunan yang anda beli sebagai rumah dan juga jenis hakmilik tanah bangunan tersebut.

Semak Status Hakmilik Hartanah Dulu!

Baiklah, di Malaysia, terdapat 3 jenis pemilikan hartanah yang anda perlu tahu iaitu Hakmilik Induk (Master Title), Hakmilik Individu (Individual Title) dan Hakmilik Strata (Strata Title).

1) Hakmilik Induk

Selalunya diberikan di bawah geran besar/induk yang hanya ada satu nama, dan selalunya di bawah nama pemaju.

Bermakna, bidang tanah yang sedang digunakan untuk membina rumah teres ataupun pangsapuri belum dipecahkan ikut lot.

2) Hakmilik Individu

Merujuk kepada pemilikan hartanah secara individu. Ia adalah satu dokumen hakmilik individu bagi setiap lot bangunan yang dibina di atas sesuatu tanah, atau juga dipanggil sebagai geran individu.

Dalam erti kata lain, unit hartanah yang dibeli tidak dikongsi dengan orang lain.

3) Hakmilik Strata

Satu dokumen hakmilik yang dikeluarkan untuk setiap unit (petak) bagi sesebuah bangunan yang mempunyai dua tingkat atau lebih, yang dibina di atas sesuatu tanah.

Contohnya macam rumah pangsa, kondominium, kompleks komersial, townhouse atau rumah kedai.

Masih tak faham?

Macam inilah: Anda boleh bayangkan Hakmilik Induk seperti sebiji kek. Hakmilik Individu pula adalah seperti sebiji kek yang telah dipotong sehingga menjadi kepingan yang sama saiznya.

Dan jika kek itu dipotong sehingga menjadi seratus biji yang kecil, ia seperti Hakmilik Strata. Kerana kebiasaannya, Hakmilik Strata dikeluarkan untuk hartanah bertingkat seperti pangsapuri dan kondomininium.

Untuk perbandingan yang lebih jelas lagi, anda boleh lihat ciri-ciri jenis pemilikan hartanah di bawah ini:

Hakmilik Induk (Master Title)	Dikeluarkan kepada pemaju pada permulaan pembinaan. Meliputi kawasan projek yang lengkap. Termasuk semua kawasan umum dan yang dikongsi. Akan dibahagikan kepada sub-bahagian, samada melalui pemilikan Strata atau Individu.
Hakmilik Individu (Individual Title)	Merupakan sub-bahagian daripada Hakmilik Induk. Jenis pemilikan untuk hartanah individu. Biasanya dikeluarkan untuk pemilikan hartanah secara tunggal. Agak cepat dikeluarkan.
Hakmilik Strata (Strata Title)	Merupakan sub-bahagian daripada Hakmilik Induk. Jenis pemilikan hartanah Strata merupakan pemilikan sebahagian daripada pembangunan yang dikongsi. Kebiasaannya dikeluarkan untuk bangunan bertingkat seperti rumah kedai, pangsapuri, kondominium dan lain-lain. Juga digunakan untuk rumah individu dalam pembangunan yang dikongsi seperti townhouse. Pemilik mempunyai kewajipan untuk penyelenggaraan bersama Kadang-kala lebih perlahan untuk dikeluarkan.

Hakmilik Strata penting kerana ia boleh digunakan sebagai bukti pemilikan rumah untuk memudahkan urus niaga seperti cagaran, pindah milik, dan pembahagian harta pusaka, dan melindungi pemilik sekiranya pemaju dibubarkan atau muflis.

Selepas hak milik dikeluarkan, Perbadanan Pengurusan akan diwujudkan untuk melaksanakan tugas mereka seperti:

• Mengumpulkan yuran daripada pemilik setiap unit.
• Mengizinkan perbelanjaan untuk memastikan keseluruhan bangunan dan harta milik bersama dijaga dengan baik.
• Mengupah atau memecat kakitangan.
• Menguatkuasakan peraturan rumah.
  

Sekarang apabila anda telah faham jenis-jenis pemilikan, terdapat beberapa lagi perkara PENTING yang perlu anda ambil tahu tentang pemilikan hartanah iaitu:

• Langkah dan proses yang terlibat bagi pembelian hartanah
• Kekeliruan yang biasa berlaku
• Beza antara MOT dan DOA
• 
  

Urusniaga jual beli hartanah kadangkala boleh menjadi rumit. Tanpa dokumen hakmilik yang sah, urus niaga boleh menjadi agak kompleks, mengambil masa dan kos yang lebih tinggi.

Tetapi jika anda tahu dan faham bagaimana jenis hakmilik mempengaruhi proses jual beli, perkara-perkara yang menangguhkan impian anda untuk memiliki hartanah boleh dielakkan dari awal.

Hak & Tanggungjawab Pemilik Petak Strata

Sebagai pemilik petak, anda mempunyai hak-hak ni:

• Menjalankan sebarang urusniaga seperti memajak, menggadai, memecah atau menyatukan petak (hanya yang dimiliki), dan memindah milik.
• Mengundi dalam Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) oleh Perbadanan Pengurusan.
• Hak atas harta bersama mengikut unit syer yang diperuntukkan.
• Hak untuk sokongan dan perkhidmatan am seperti bekalan air dan elektrik, pungutan sampah, pembentungan, perparitan, dan lain-lain.
• Meneliti rekod dan akaun Perbadanan Pengurusan untuk mengelakkan sebarang penipuan dana.
  

Tapi bukan setakat nikmat je ye, anda juga mempunyai tanggungjawab sebagai pemilik petak!

• Membayar caruman kumpulan wang pengurusan yang merangkumi yuran pengurusan, premium insurans kebakaran, akaun khas.
• Mematuhi undang-undang kecil.
• Menghadiri AGM dan Mesyuarat Agung Luar Biasa.
• Mematuhi arahan pihak berkuasa tempatan berhubungan petak yang dimiliki.
  

Untuk larangan pula, anggaplah ia sama seperti larangan yang biasa wujud supaya kawasan kediaman sentiasa selamat dan bersih. Pemilik petak dilarang:

• Menggunakan petaknya untuk kegiatan atau perbuatan yang salah di sisi undang-undang.
• Menggunakan sebarang bahan api yang berasap atau berbau busuk.
• Membuang sampah atau membuat kotoran di kawasan harta bersama.
• Memelihara binatang (dalam petaknya) yang boleh menimbulkan kemarahan pemilik petak lain.
  

Apakah Petak Aksesori & Harta Bersama?

Petak aksesori merupakan petak lain yang hanya boleh digunakan secara eksklusif oleh pemilik petak tersebut. Contohnya, tempat letak kereta yang khas didaftar untuk pemilik petak itu.

Harta bersama merujuk kepada harta ataupun bahagian lot yang tidak berada dalam mana-mana petak. Contohnya, lif dan tangga, tempat letak kereta pelawat, pondok pegawai keselamatan.

Apakah Langkah & Proses Beli Rumah?

Di bawah sini ada 5 langkah dalam proses pembelian hartanah, dan dokumen yang berkaitan dengannya.

1) Pembiayaan rumah dan pelantikan peguam

Mencari pembiayaan yang betul dan menguntungkan adalah langkah yang pertama sekali dalam hal pembelian rumah.

Sangat penting untuk anda bandingkan kadar faedah pinjaman rumah dari setiap bank, dan jika anda mempunyai Debt Service Ratio (DSR) ataupun dikenali sebagai Nisbah Khidmat Hutang, yang sesuai.

Pelantikan peguam juga sangat sesuai dilakukan pada masa ini, untuk membantu memudahkan proses.

Sebenarnya, pelantikan peguam adalah tidak wajib, tetapi memandangkan terdapat berbagai dokumen yang terpaksa diuruskan, ia merupakan satu langkah yang bijak untuk mendapatkan bantuan profesional.

2) Surat Tawaran

Kini proses jual beli sudah bermula. Jika anda ialah pembeli, surat tawaran perlu disediakan, ataupun dikenali sebagai Letter of Offer.

Surat tawaran ini adalah dokumen yang menetapkan niat anda untuk membeli, dan juga kesanggupan penjual untuk melepaskan hartanahnya.

Ia memperincikan harga jualan yang dipersetujui, maklumat kelengkapan dan senarai perabot, serta tarikh SPA perlu ditandatangani.

3) Perjanjian Jual Beli (Sales And Purchase Agreement)

Ini adalah dokumen yang anda tunggu-tunggu! Dalam dokumen penting ini terdapat perjanjian komprehensif yang menggariskan syarat-syarat dan terma jual beli hartanah anda.

Antaranya ialah seperti tarikh pindah milik, keadaan semasa pembelian, perkara-perkara yang termasuk dalam jualan, serta terma lain yang relevan.

4) Perjanjian Fasiliti (Facility Agreement)

Perjanjian fasiliti ini bukanlah dokumen untuk menetapkan akses anda kepada kolam renang, gimnasium atau lain-lain fasiliti pada kawasan perumahan anda!

Tetapi ia adalah satu dokumen yang mengesahkan perjanjian pembiayaan yang telah anda tandatangani dengan pihak bank.

Kiranya dengan adanya dokumen ini, maka sudah ada kepastian bahawa pembiayaan anda dengan pihak bank telah lulus.

5) Memorandum Pemindahan (Memorandum Of Transfer)

Penat lelah anda kini hampir membuahkan hasil! Anda sudah hampir pasti untuk memiliki hartanah di atas nama anda!

Dokumen yang penting ini ialah MOT. Ia juga dikenali sebagai Memorandum Pemindahan, atau nama lainnya ialah Borang 14A.

Dokumen, atau Borang 14A, ini adalah dokumen yang mengesahkan semua undang-undang pemindahan hakmilik, dan juga mengatakan hartanah itu milik anda.

Apabila anda menerima dokumen ini, ia seolah-olah anda menerima kunci bagi hartanah anda.

Tetapi, tunggu dulu!

Ada juga cerita tentang pembeli hartanah yang menghadapi masalah. Masa itu anda akan terfikir, ini tidak semudah yang disangka.

Syd

Kalau Ada Masalah, Apa Yang Boleh Dilakukan?

Sabar! Jangan mengalah kerana sememangnya ada kes-kes mengelirukan antara Hakmilik Strata dengan Hakmilik Induk.

Pertama sekali, anda perlu tahu HANYA hartanah yang mempunyai Hakmilik Induk yang relevan sahaja boleh dipindah milik menggunakan Memorandum Pemindahan (MOT).

MOT tidak boleh digunakan untuk memindah milik hartanah yang tidak mempunyai dokumen Hakmilik Induk, Strata atau Individu.

Situasi ini selalunya berlaku dengan hartanah strata, di mana pemaju masih belum mendaftar setiap lot kepada hartanah individu dengan betul.

Lazimnya, pembeli rumah akan mendapat Hakmilik Strata pada masa yang sama dengan penyerahan kunci, pengumuman serahan milikan kosong (Vacant Possesion), serta dokumen lain daripada pemaju.

Permohonnya pula bermula lebih kurang sebulan selepas pemaju tersebut memperoleh Sijil Cadangan Pelan Strata (CPSP) daripada Pengarah Pemeriksaan. Anda juga boleh tanya ejen hartanah anda untuk keterangan lanjut.

Jadi, dalam kes sebegini, borang Surat Ikatan Tugasan atau Deed of Assignment (DOA) perlu digunakan untuk memindah milik hartanah, dan dokumen lain yang merekodkan persetujuan pemaju juga diperlukan.

Penting untuk anda semak dahulu status pemilikan hartanah yang ingin anda beli, kerana sekiranya ia masih sah didaftarkan di bawah Hakmilik Induk, proses pemindahan pemilikan akan memerlukan Surat Ikatan Tugasan/DOA untuk difailkan di Mahkamah Tinggi.

Surat ini pula memerlukan setem rasmi, dan duti setem. Jika anda buat carian nama, dan mendapati pemaju masih memiliki tanah tersebut, awas!

Kerana anda perlu tahu membeli rumah yang masih di bawah Hakmilik Induk lebih dari 10 tahun melalui pinjaman bank adalah sukar. Majoriti bank tidak akan luluskan pinjaman tersebut.

Itu juga menandakan bahawa pemaju yang terlibat mungkin bermasalah. Perkara lain yang membimbangkan adalah jika pemaju menjadi muflis sebelum Hakmilik Strata dikeluarkan.

Dalam kes sebegini, pemilik harta terpaksa melalui proses undang-undang untuk memperoleh hakmilik daripada penyelesai/pembubar.

Ini bermakna, anda mungkin perlu menanggung lebih banyak kos kewangan untuk proses undang-undang sebelum memperoleh Hakmilik Strata.

Selain daripada itu, tanpa Hakmilik Strata atau Hakmilik Individu, pembiayaan daripada pihak bank juga sukar untuk diluluskan.

Kadangkala proses jual beli boleh juga tertangguh disebabkan pihak pemaju lewat memberikan maklumat samada hartanah di bawah Hakmilik Strata/Individu atau Induk.

Bagi kes-kes sebegini, pemilik haruslah sentiasa berhubung dan memaklumkan pemaju selama mana hartanah tersebut masih kekal terletak di atas Hakmilik Induk yang berdaftar atas nama pemaju.

Ada juga kes-kes di mana geran individu dan strata telah dikeluarkan, tetapi pemilik belum memulakan proses pindah milik.

Bank masih boleh membiayai hartanah sebegini, tetapi tempoh pembelian akan mengambil masa yang lebih lama.

Apabila pemaju dah pecahkan bahagian dan buat pindah milik kepada pembeli, ia menjadi hakmilik individu untuk kebanyakan rumah atas tanah dan juga projek bertingkat.

Penangguhan atau kelewatan juga boleh berlaku sekiranya semasa anda membeli hartanah yang masih di atas Hakmilik Induk, pemaju memaklumkan bahawa Hakmilik Strata atau Individu telah sedia didaftarkan.

Jadi anda perlu mengambil langkah untuk mendaftarkan hakmilik ke atas namanya untuk melengkapkan proses pembelian, samada melalui cara:
Pindahmilik terus, iaitu dengan borang pindahmilik diantara pemaju kepada pembeli terkini (hanya jika pemaju bersetuju).
Pindahmilik berperingkat, iaitu dari pemaju kepada penjual, dan kemudian dari penjual kepada pembeli, yang mana pastinya memakan lebih lagi banyak masa dan kos tambahan.

Cara Semak Status Hakmilik Strata

Terdapat 3 kaedah untuk menyemak status tersebut.

Online melalui sistem e-tanah (Contohnya, laman web rasmi ni untuk yang duduk kat Selangor).
Menghubungi pihak berkuasa tanah tempatan (Pejabat Tanah dan Galian Negeri atau Pejabat Tanah Daerah).
Kalau dua-duanya takde hasil, kenalah terus ke pemaju untuk tanya khabar tentang status permohononan Hakmilik Strata.

Kalau Hakmilik Strata lewat diterima oleh pembeli, ada 3 kemungkinan:

Pemaju jatuh muflis,
Pemaju tak cukup duit untuk memohon untuk Hakmilik Strata
Hakmilik Strata lambat dikeluarkan oleh pihak berkuasa tempatan/birokrasi sistem.

Walau apa-apa pun faktor yang menyebabkan kelewatan Hakmilik Strata, benda yang paling penting untuk pengetahuan pembeli adalah hak milik tu perlu dipindahkan daripada pemaju kepada pembeli dalam 30 hari dari tarikh dikeluarkan.

Ini supaya nama anda akan diisytiharkan sebagai pemilik sah strata, dan bukannya pemilik benefisial strata!

Proses Selepas Pindah Hak Milik
Tunggu dulu, kita belum siap dengan pembelian rumah!
Sebelum nak bermula mengecat dinding dan hiaskan rumah, pastikan rumah anda dilindungi dengan polisi insurans yang bersesuaian.
Antaranya polisi insurans hartanah strata untuk melindungi rumah anda sekiranya berlaku kerugian, kerosakan, kebakaran, letupan, dan lain-lain.

Anda juga boleh memohon untuk polisi tuan rumah dan isi rumah sebagai perlindungan tambahan. Ni bolehlah pakai untuk melindungi barang dan peralatan dalam rumah jika ada paip bocor, kebakaran, banjir, ataupun kejadian lain yang diinsuranskan.

Nak Jual Rumah, Boleh Ke?

Tentulah boleh, tapi chup — rumah takde Hakmilik Strata, masih boleh jual ke?

Jawapannya, ya! Dengan syarat penjualan tersebut mesti dilaksanakan melalui Surat Ikatan Penyerahan Hak (DOA) antara pemilik asal strata (penjual) dengan pemilik baru strata (pembeli).

Menandatangani DOA tersebut bermakna pemilik baru setuju dengan syarat dan terma, dan mengiktiraf bahawa selagi Hakmilik Strata tak dikeluarkan, pemilik baru tak akan melakukan sebarang transaksi jual beli, cagaran, dan pindah milik tanpa kebenaran pemaju .

Jadi, jika anda sedang berfikir atau bakal membeli hartanah, pastikan anda telah menyemak dan memastikan status pemilikan hartanah tersebut.

Fahamkan implikasi jika anda membeli hartanah daripada setiap satu pemilikan tersebut, kerana bukan sahaja ia dapat menjimatkan masa anda, tetapi juga menjamin pelaburan anda adalah berbaloi!

credit :

https://www.propertyguru.com.my/ ... rlu-diketahui-20106

Syd

Apa Hak Saya Sebagai Pemilik Hartanah Strata Di Malaysia?
04 January 2021 • 5 mins read

"Strata" memang menjadi bualan dalam kalangan pembeli rumah dan pelabur hartanah. Tapi, apakah maksudnya menjadi pemegang hak milik strata dan apakah hak anda? Nak tahu? Teruskan baca!

Memang kerap kita mendengar istilah “rumah strata” di Malaysia sekarang. Tapi, apa sebenarnya benda ni?

Sebenarnya, konsep ni berasal daripada inovasi perundangan hartanah Australia, di mana pemilikan individu sebahagian daripada hartanah digabungkan dengan pemilikan bersama.

Hartanah strata biasanya dikaitkan dengan pembangunan kondominium dan komuniti berpagar.

Di Malaysia, kekurangan tanah dan permintaan tinggi terhadap kemudahan keselamatan menyaksikan populariti hartanah jenis ini semakin meningkat.

Apakah Hak Milik Strata?

Hak milik strata adalah skim di mana bangunan atau tanah dibahagikan kepada lot individu, dengan harta bersama, iaitu beberapa bahagian bangunan dikongsi oleh semua pemilik individu.

Ia merujuk kepada kawasan tanah atau bangunan yang tak terdapat di dalam parcel individu. Beberapa contoh harta bersama termasuklah:

Di Malaysia, istilah "strata" mula digunakan pada tahun 1980-an lagi, apabila bangunan bertingkat tumbuh bak cendawan hasil urbanisasi bandar utama di Malaysia.

Istilah ini diperkenalkan secara sah pada tahun 1985 dengan Akta Hakmilik Strata 1985 (STA 1985).

STA 1985 adalah undang-undang pertama yang secara khususnya mengatur pembahagian bangunan menjadi parcel dan hak milik strata.

Bagaimanapun, seiring dengan peredaran masa, STA 1985 dah tak memadai, kerana tak merangkumi semua aspek pengurusan bangunan terpisah hak milik tapi dikongsi bersama ini.

Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyelenggaraan dan Pengurusan) 2007 (BCPA 2007) kemudiannya diperkenalkan untuk mengatasi masalah penyelenggaraan dan pengurusan bangunan ini.

Bagaimanapun, kewujudan STA 198 dan BCPA 2007 ni mengundang kekeliruan terhadap penafsiran dan pelaksanannya dan ia perlu diperbetulkan.

Pada tahun 2015, Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA 2013) diperkenalkan dan BCPA 2007 dihapuskan.

Ia bertujuan untuk menyatukan hak dan tanggungjawab penduduk, pemilik tanah, dan pemaju bagi memastikan pengurusan yang efisien dan berterusan untuk hartanah berstrata.

Bagaimana Anda Tentukan Hak Milik Strata?

Hak milik strata adalah sejenis hak milik tanah. Ada dua jenis hak milik dikeluarkan kerajaan iaitu hak milik individu dan hak milik strata:

Hak milik individu kebiasaannya diberikan kepada kediaman bertanah, termasuklah rumah teres dan banglo. Anda akan diberi pemilikan ini apabila anda pemilik tunggal keseluruhan bidang tanah.

Hak milik strata biasanya untuk kediaman seperti kondominium, pangsapuri, atau hartanah yang mempunyai sekuriti berpagar. Asasnya, ia memisahkan hak milik individu untuk unit rumah atau bangunan tinggi dalam pembangunan yang berkongsi kemudahan bersama.

Salah satu ciri khas pembangunan strata ialah terdapat kemudahan dan kawasan bersama yang dikongsi bersama penghuni lain seperti kolam renang, rumah kelab, dan gimnasium.

Apa Hak Saya Sebagai Pemilik Hartanah Strata?

Sebagai pemilik hartanah strata, anda sebenarnya ada hak dalam menentukan perjalanan pengurusan kediaman.

Memang lah, pihak pengurusan yang bertanggungjawab untuk memastikan harta benda dijaga dan diuruskan dengan baik.

Tapi, sekiranya pihak pengurusan tak menjalankan tugas dengan sempurna, anda boleh gunakan hak anda untuk mempengaruhi cara pengurusan hartanah itu dijalankan.

Tapi kena ingat, anda sebagai pemilik strata, juga mempunyai tanggungjawab sendiri.

Contohnya, anda perlu membayar kos penyelenggaraan dan kumpulan wang pelepas tepat pada waktunya.

Pembayaran yang mengikut waktu adalah penting untuk pemeliharaan dan penyelenggaraan hartanah strata anda.

Jom kita teliti beberapa hak penting yang anda miliki sebagai pemilik hartanah strata.

1) Anda berhak mengundi di Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) dan Mesyuarat Agung Luar Biasa (EGM)

Dalam pembangunan strata, pemaju mesti mengeluarkan undangan Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) dalam tempoh 12 bulan selepas penyerahan Notis Pemilikan Kosong pertama.

Undangan ini mesti dilakukan selewat-lewatnya 1 bulan setelah 25% hakmilik strata dikeluarkan.

Mesyuarat agung ini penting bagi pemilik- anda lah tu!- yang berperanan mencalonkan ahli jawatankuasa dan perwakilan hartanah anda.

Anda juga akan dimaklumkan dengan situasi semasa akaun kewangan dan prestasi kewangan hartanah itu. Ketika inilah anda dan pihak pengurusan dapat menyelesaikan masalah penting.

Sekiranya anda dan pemilik strata lain tak setuju dengan isu tertentu, anda boleh menyelesaikannya secara perbincangan bersama.

Namun, jika ada masalah berbangkit dan perlu ditangani dengan pihak pengurusan setelah AGM selesai, Mesyuarat Agung Luar Biasa (EGM) boleh dilakukan.

1a) Bagaimana saya mahu minta Mesyuarat Agung Luar Biasa (EGM) diadakan?
Anda mesti membuat permintaan secara bertulis terlebih dahulu. Setelah diserahkan kepada Pengerusi Jawatankuasa, EGM seharusnya diadakan dalam tempoh  6 minggu.

Sekiranya pihak pengurusan mengabaikan permintaan EGM, anda dan pemilik lain boleh ke Pesuruhjaya Bangunan (COB) atau Tribunal Pengurusan Strata (SMT) untuk mendapatkan bantuan.

COB adalah penguatkuasa kerajaan yang bertanggungjawab untuk melaksanakan SMA 2013.

Pendek kata, mereka lah yang bertanggungjawab untuk penyelenggaraan, pengurusan bangunan dan harta bersama.

Manakala SMT pula adalah badan perundangan sah yang dibentuk untuk mengatasi segala pertikaian berkaitan dengan bangunan berstrata.

1b) Bagaimana saya boleh mengundi semasa mesyuarat agung ini?
Ketika mana-mana AGM atau EGM, anda berhak mengundi untuk membuat pilihan.

Sekiranya anda ingin menggunakan hak ini, anda perlu pastikan semua caj perkhidmatan tertunggak telah dijelaskan sebelum mesyuarat.

Sekiranya anda gagal melakukannya, anda tak dibenarkan mengundi untuk mendapatkan kata putus. Setiap bahagian tanah atau unit berhak mendapat satu undian.

Sekiranya anda pemilik bersama strata, anda boleh mengundi bagi pihak pemilik. Contohnya, jika pasangan anda memiliki unit, anda boleh memberi undian bagi pihak mereka.

Perlu diingatkan, anda tak akan dibenarkan menjadi ahli jawatankuasa sekiranya anda bukan pemilik strata.

2) Anda berhak minta semakan Yuran Penyelengaraan dan Kumpulan Wang Pelepas
Menyelenggara pembangunan strata memerlukan wang, dan wang ini datangnya daripada kumpulan wang pelepas dan yuran penyelenggaraan yang anda bayar.

Yuran penyelenggaraan adalah bayaran bulanan yang digunakan untuk penyelenggaraan kemudahan dan harta benda bersama seperti kolam renang dan lif serta khidmat keselamatan bangunan atau kawasan.

Kumpulan wang pelepas pula merangkumi perbelanjaan penyelenggaraan di masa hadapan.  

Perbelanjaan ini termasuklah mengecat semula bangunan, mengganti lekapan, atau pengubahsuaian.

Wang tersebut seharusnya boleh menampung semua perbelanjaan pembangunan, dan biasanya ia dikutip lebih awal.

Jika anda dan pemilik rumah yang lain tak berpuas hati dengan yuran yang dikenakan pihak pengurusan, misalnya caj yang tiba-tiba naik, anda boleh meminta COB menelitinya.

COB kemudiannya akan menentukan jumlah yang sepatutnya untuk caj ini, atau anda boleh melantik pengurus hartanah bertauliah untuk mengesyorkan jumlah yang sesuai.

Selain itu, sebagai pemilik unit, anda akan mendapat salinan laporan kewangan pembangunan strata yang biasanya dihantar sebelum AGM.

Ambil masa untuk meneliti laporan tersebut, jadi anda boleh melihat bagaimana wang anda dibelanjakan untuk menjaga hartanah anda.

3) Anda berhak buat tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata
Sebagai pemilik strata, anda dilindungi Tribunal Pengurusan Strata (SMT). Sebarang pertikaian yang berkaitan dengan pengurusan strata berada di bawah bidang kuasa SMT.

Tribunal ini diwujudkan bagi mencari penyelesaian untuk pertikaian yang berkaitan dengan kegagalan pengurusan strata melakukan tugas, fungsi, atau kuasa yang ditentukan SMA 2013.

Pertikaian yang diajukan kepada SMT boleh ditangani dengan kos minimum memandangkan tiada wakil perundangan dibenarkan, maksudnya tidak wujud masalah kos guaman tinggi.

Bayaran pemfailan juga lebih rendah berbanding dengan prosiding mahkamah.

Walau bagaimanapun, SMT mempunyai bidang kuasa monetari tak melebihi RM250,000 - ini bermakna mereka tak boleh terima kes yang melibatkan tuntutan lebih daripada RM250,000.

4) Anda mempunyai hak tempoh liabiliti kecacatan
Sebagai pemilik strata, anda mempunyai tempoh liabiliti kecacatan selama 24 bulan, bermula dari tarikh anda menerima Notis Pemilikan Kosong dan kunci rumah anda.

Sepanjang tempoh ini, anda boleh menuntut sebarang kerosakan pada rumah anda seperti retakan di dinding, kebocoran, kesan air, cat yang tak berkualiti, atau kerosakan struktur lain.

Penting Ke Untuk Tahu Hak Saya?Dengan mengetahui hak anda seperti layak untuk mengundi di AGM, anda diberi kuasa untuk memainkan peranan dalam memastikan pengurusan berkesan di hartanah strata anda.

Kalau tak ambil kisah, silap-silap jadi kes besar. Misalnya, pernah berlaku seorang pemilik hartanah strata yang membayar semua bil tepat pada waktunya dan menikmati kemudahan komuniti yang tersedia.

Tapi, dia mula menyedari semua kemudahan yang pernah dinikmati tak lagi boleh diakses atau tak dijaga dengan baik.

Kolam renang tak boleh diakses selama beberapa bulan, taman permainan terabai, dan pengawal keselamatan tak melakukan rondaan. Sampai satu ketika, bekalan air juga terputus!

Akhirnya, pemilik tersebut dan beberapa jirannya menghubungi COB untuk mendapatkan nasihat bagi menyelesaikan masalah tersebut.

Mereka dinasihatkan supaya mengadakan AGM. Apabila mereka mengadakan AGM pada 2018, baru lah mereka sedar yang kali terakhir mereka buat AGM adalah 3 tahun sebelum tu!

Memburukkan keadaan, mereka juga baru sedar yang pihak pengurusan berhutang hampir RM1 juta!  

Ini semua berlaku kerana kurangnya penguatkuasaan dan pengurusan lemah ahli jawatankuasa.

Kelemahan pengurusan ini menyebabkan ramai pemilik hartanah tak bayar yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang pelepas.

Akibatnya, penduduk kehilangan kemudahan mereka. Sekarang, nampak tak betapa pentingnya untuk tahu hak anda selaku pemilik harta strata.

Bila anda tahu, ada mampu tangani sebarang masalah yang mungkin timbul berkaitan hartanah strata anda. Jadilah pemilik strata yang bijak!


Sekiranya anda masih tak berapa pasti dengan peranan Badan Pengurusan Bersama (JMB), atau Perbadanan Pengurusan (MC), kami telah bincangkan di sini.


https://www.propertyguru.com.my/ ... nah-berstrata-39728